ManBetX平台盛宴背后乱象:成都十大商业新楼变鬼

日期:2018-12-28 04:03返回列表

  成都的商业地产,历来喜忧参半。今年中国非一线城市市场普遍疲弱,尤其是商业方面的库存,在今年集体爆发。据悉,成都目前约有30处商业地产项目处于停工或者半停工状态。

  成都市龙潭寺场镇片区牛龙路口,一幅63.58亩的土地,华宇地产于2013年1月竞得,此后两年多,该地块却始终处于停工状态。与之相隔1公里左右的成都市龙潭总部经济城内,相邻的两座商业地产项目,也都于2014年末相继停工。而在龙潭工业园内,至少还有5处停工的商业地产项目。

  与此同时,受销售业绩下滑、聚客能力下降影响,更多百货开始关闭店铺、停止营业。位于双楠商圈的天虹百货及金沙-光华商圈的中开百货已于第二季度关门停业,作为万象城主力店之一的尚泰百货2015年8月末停止营业。

  商业地产生活的有些艰难。首先是不容易建成,有停工烂尾风险。其次是就算建成了也随时会被抛弃。纵观成都商业市场发展,有许多项目被亲妈抛弃,烂尾多年,几经辗转,被某个后爹接管。后者对其重装改造,改头换面,从此踏上了人生巅峰。但是也有一些项目,换了无数个后爹后妈,依然是一堆扶不上墙的烂泥。本次,胖编挑选十大换了爹妈的商业地产,扒扒他们的现状。

  入驻企业:德国安联保险、汇丰银行、香港新世界百货、戴德梁行(毕马威会计事务所已撤出)

  交易经过:海外交流中心烂尾据说是1997年亚洲金融危机,投资方资金方面形成巨大的缺口,工程被迫停工下马。

  现状:中环广场位于盐市口核心位置,万众瞩目,而且项目目前是自持收租,增值空间颇大。写字楼吸引了大批优质企业,但据胖编实地观察,由于写字楼年代久远,交通及各种硬件服务跟不上,中环广场的优质企业已逐渐退出。未来发展必须要经过大楼翻修、硬件配套升级等过程。

  主力店:CA、HM、 优衣库、 万宁、 屈臣氏、MUJI、hotwind 、山东老家、 炭烧烤肉 、嘉和影城、冠军溜冰场

  交易经过:从1993年开始,这座顺城大街上的巨大商场熊猫城就进入了成都人视野。17年后,它才以新的身份正式登上舞台。ManBetX平台

  熊猫城于1993年由中国第一代福布斯富豪陈宇光打造。当年陈拟投资25亿元,打造建筑面积50万平方米的购物中心,曾经被定位为亚洲最大SHOPPING MALL。2006年,熊猫城被富力地产收购后投资总计60亿元打造,ManBetX平台,并改名为富力天汇MALL。由于商业设计不合理,产权纠纷众多,熊猫城堪称史上“最难地产项目”,当时熊猫城有三家股东,即加拿大南大门控股有限公司、海南新安房地产公司及成都英凯实业公司,分别持有60%、20%和20%的股份。而这三大股东并非各自独立,南大门是上世纪90年代末熊猫城董事长陈宇光旅居加拿大时组建的公司,海南新安则是陈宇光执掌琼能源时的股东。接盘者富力想要让股权更加简单清晰,因此股权谈判就耗时一年。“当年陈宇光还把部分物业卖给了小投资者,承诺给别人10%的租金返还。”一位业内人士透露,陈宇光把熊猫城转手之后,小投资者没有按时拿到租金返还,还与熊猫城发生了纠纷。

  现状:熊猫城变身富力天汇,终于呈现在世人面前,这是比较大的一个成就,尤其是引进的很是丽思卡尔顿酒店,在成都的高端酒店市场上发展较好。但令人遗憾的是,富力天汇MALL在成都众多购物中心的影响力着实一般,突围之路艰难。究其原因,周围单行道过多交通不便、招商能力欠缺是其失败主要因素。

  交易经过:瘫痪约15年的龙舟大厦位于锦江河畔的九眼桥侧,由主、副楼拼接组成,主楼地上19层,地下2层,副楼地上5层,地下1层,主楼高76.5米。1994年动工,因后续资金不足而搁置。建设19年不断受到债务纠纷等因素影响,并最终导致资金链断裂,几度停工、复工,成为成都市区最著名的烂尾楼之一。

  1994年,天府国际的“前身”龙舟大厦开始动工,不久之后因开发商资金不足而停工,这一停就是8年。2002年8月,成都鑫五环实业投资有限公司以5800万元将龙舟大厦收入囊中。当时鑫五环想把龙舟大厦打造成商场、住宅和商铺。这样的规划是当下非常流行的商业综合体,但在当时显得有些超前,而高达1.432亿元的投资也成了巨大的障碍。然而,没过多久,这一计划因鑫五环拿不出足够资金而作罢。一晃又是6年。2008年8月,成都中盛实业发展公司接手龙舟大厦并更名为“天府国际”,然后将其过户到子公司成都展旗置业有限公司名下。展旗最终决定把它打造成写字楼,投资金额近1.3亿元,在原来的19层规划上又加了4层。

  从一个停工10多年的烂尾楼到一个准甲级写字楼,展旗做了很多改造,因为1994年的大楼设计已经显得过时,更不符合甲级写字楼的硬件标准,电梯需要升级,水电系统需要改造,过道需要拓宽,停车场需要扩容。层高是所有烂尾楼的硬伤,因为花再多的钱也没有办法再抬高1厘米。

  现状:对于天府国际的评价业内褒贬不一,有人认为地段不错,有人认为周边写字楼欠缺,没法集群发展。项目目前底商处于满租状态,写字楼也在不断引进更多的写字楼,约1年的时间入住率能达到57%其实已经很不错了。

  租金:平均租金90元/平.月,最高可达140元/平.月,底商租金300元/平.月

  交易经过:力宝大厦原名同源大厦,计划1997年7月1日前竣工,由于资金问题在即将“收尾”时陷入困局。后由印尼力宝集团拿下,更名为力宝大厦,成为科华路上少见的高档写字楼。通常烂尾楼项目修好交房后,开发商都会面临一个问题——把楼卖出去,还是自己拿着收租金?力宝大厦选择了出售,07年开盘,每平米8000-13000元,最贵的楼层更是高达18000元/平,不久就售罄。

  现状:力宝大厦说是科华北路的地标建筑一点都不为过,目前的企业入驻情况也较为可观,是成都商业地产市场上成功转型的典型案例,后妈绝对比亲爹更亲。但是力宝大厦的写字楼全部散售,略显短板。散售虽能迅速回款,但自持能坐享物业的升值,还能以物业为抵押进行融资。

  入驻企业:德国领事馆、巴基斯坦驻成都总领事馆、美国领事馆农业贸易处、法国安盟保险、戴尔电脑成都办事处、英美烟草公司、百威啤酒、奥林巴斯、新加坡华侨银行成都分行

  交易经过:威斯顿联邦大厦的前身“美岭大厦”,之所以烂尾,完全是因为之前开发商的资金问题,项目本身堪称“香饽饽”。2001 年被怡和集团花1.28亿元买下,现以威斯顿联邦大厦的身份屹立在城南,成为成都顶级写字楼。

  现状:威斯顿联邦大厦目前已成为人南路上绝对的地标,项目还引进了成都的百货老大仁和春天,商业配套完善,华丽变身妥妥的!

  现状:位于天府广场旁的城市之心曾因各种原因停工,重新开工后瞄准顶级写字楼市场,是成都烂尾楼“死而复生”的典范之作,当时最高价达到1平方米16000元。城市中心二期已转卖给领地中心,建筑面积约17万平米,目前正在施工,规划为集超甲级写字楼、五星级酒店和商业为一体的高端城市综合体。

  交易时间:2006年第一次瑞安接手,2008年招商、盛捷接手一期,2010年平安接手二期

  交易经过:2006年11月16日,瑞安汇达公司参与了成都烂尾楼“汇通大厦”拍卖,以人民币4.015亿元的价格取得了这座停建近十年之久的烂尾楼的开发所有权,并更名为“中汇广场”。

  现状:无论是平安财富中心、招商银行还是盛捷酒店式公寓,现在的经营状况都很不错,是人南路上的地标建筑。瑞安建业卖掉如此黄金地段的位置,不知现在是否觉得可惜?

  交易经过:曾经约165米高的王府井大厦因资金不足等原因于1994年停工,2005年拍卖给了台湾房地产商——华敏,投资商则是马来西亚投资商——明鹏。现名为“华敏翰尊国际”,一度为成都最高写字楼,区域内久负盛名。

  现状:华敏翰尊国际外观独特,绝对是总府路上的靓丽风景,在王府井百货在成都还很受欢迎的时期,这栋写字楼也风光了一阵,但随着成都商业地产的飞速发展,华敏翰尊国际写字楼明显有点落后了,这是春熙路、盐市口等核心商圈写字楼的通病,地段虽核心,服务虽优质,硬件配套已经老化,就挡不住租户撤离的决心。

  接手开发商:成都招商北湖臵地有限公司、子公司深圳招商商臵投资有限公司、招商昆仑股权投资管理有限公司,股权比是31%、20%、49%

  交易经过:大魔方原老板中冶文投该公司成立于2009年8月7日,项目转手招商地产后,招商北湖作为项目操盘方,承诺项目最终确定的容积率不低于5.03;中国五冶集团有限公司持有的51%股权及股东债权、成都传媒集团持有的49%股权实现同时挂牌或摘牌。

  现状:项目正在缓慢建设中,整体规划以一个大型演艺中心为核心,配备超五星级酒店、超甲级写字楼、大型购物中心、商业街、写字楼、精品公寓及高品质江景华宅为一体的大型体育娱乐综合体项目。除地下面积,地上建筑面积约70多万平方米。按照原规划,住宅比例较低,在30%以内,剩下超70%的部分为商业,约50万平方米。据悉,招商地产对大魔方商业部分会有较大的自持比例。

  现状:索菲特酒店被万达抛弃后,许多人认为索菲特酒店将失去曾经的辉煌。成都索菲特万达大饭店自2003年开业以来,一直是成都营业能力最好的五星级酒店之一。但是多年过去之后,酒店设备陈旧、会议室和停车场短缺都成了短板。泰合几乎是接了一个烂摊子,旁边是万达即将建成的万达瑞华酒店,它本身又不善于酒店的经营管理,前景着实堪忧。

  总结:在实地走访这些项目后,小编有一个感触是,不管这些项目的现状是好是坏,开发商们一般都不会吃亏太多,吞不下去吐出来就是了,总有胃口大的接盘侠。这些项目中平安财富中心、威斯顿联邦大厦、力宝大厦是变身比较成功的项目;天府国际是否成功还有待检验,九眼桥这个位置做写字楼争议颇多;中环广场、华敏翰尊国际等项目是花钱买了一个不错的地段,项目本身已需要改进;大魔方和领地中心这类未建成的项目先不予评说;富力天汇小编也说不清楚,它就是那堆烂泥。